《深圳商报》特派记者 陈晓薇

　　两个多月前深圳发生的“中天事件”，让房地产三级市场信誉大打折扣，个别房地产经纪人员的不道德行为弄丑了中介的“脸谱”，败坏了行业形象。深圳的“老”省政协委员、88805·pccn新蒲京置业集团总裁李晓平就准备把“重振房地产三级市场信誉”作为此次参会的建言“重头”。
李晓平认为，国内房地产市场不成熟是行业信誉不佳的重要背景，但有三大因素也不容忽视。

　　三大弊端

　　门槛太低人才稀缺

　　李晓平引用美联物业市场研究部的数据举例，目前深圳地产经纪从业人员(不包括后勤职能部门)主要由入行经验在1-3年的青年男性(64%)构成，且大多数的经纪人员入行之前是工人、保安、销售、个体户、转业军人等，只有个别为工程师、见习律师、事业单位员工等。有从业者坦承，进入经纪行业首先是为了获得更高的劳动回报，甚至是因为“没有更好的选择”，并无很长远的打算。数据表明，深圳经纪人员中有51%的人的从业时间在一年以下，42%的人在一至三年之间，七年以上的只有2%。

　　“业绩导向”成为价值观

　　李晓平说，“业绩导向”反映了中国大多数房地产三级市场企业求生存而忽略长线发展的窘境。只顾及短期发展使得企业不会考虑制定发展战略，就难以确定企业的远景和使命从而社会责任也常落空。目前，经纪机构整体实力尚不强，90%的机构还处于求生存的状态。因此经纪机构对人才的选拔比较看重销售业绩，而忽略了综合素质。而管理模式也容易形成“大SALES管小SALES”的循环。“业绩导向”使得员工产生很高的流失率，从而提供给客户的服务标准偏低或标准不一，使信誉难以保障。经纪机构彼此间也没有明确的细分市场，从而竞争易同质化，进而产生恶性竞争。

　　监管不足惩戒无力

　　监管主体少表现在国内主要依靠行政主管部门实施监管，而轻视了公众和媒体的舆论监督，银行也未能从金融监管的角度成为有力监管者。其次，监管力度也不够。李晓平指出，在2007年出现的众多三级市场危机事件中，问题的焦点往往落在经纪机构擅自挪用客户资金的问题上，而银行监管的缺位成为此轮危机产生的重要原因。特别是个别银行为了逐利，有意放松了金融监管的门槛，造成了重大的金融管理漏洞。

　　此外，惩戒措施也疲软无力。因为没有建立中介机构诚信和职业管理的信息管理系统，未能将其信誉与从业者的职业生涯和企业发展作捆绑，所以从业人员未能对行业操守和职业道德积极遵守。从业者的违法、违约成本低下，所以违纪现象屡禁不绝。

　　建议方案

　　完善监管制度

　　首先要建立政府监管和银行监管两套监管机制,在房地产三级市场运作流程的主要环节把各项监管落实到位。政府相关部门必须清楚发展商和经纪机构的运作,了解公众的需求。其次,要建立广泛的房地产经纪人的诚信管理系统,并配套强有力的处罚机制。实行房地产经纪人持牌上岗制,一旦其职业生涯有重大违背行业操守的行为,则实行停牌、复牌等有效处理机制。对经纪公司也同样实行此类监管机制。

　　实行持证上岗

　　严格持证上岗,同时加强培训管理,将培训合格证也同时视为其从业考核的重要指标,这样能够有效提升行业自律。不少房地产机构都有自己的职业培训,但房地产行政主管部门也应建立对房地产经纪机构的行业规范和职业培训并强制实施。

　　推广捆绑交易

　　品牌+品牌是一种营销模式,如果房地产行业能捆绑其他信用度高的行业对提高自身信誉也是一种途径。另外,将其他行业引入房地产交易,特别是律师、担保和保险行业可以提升楼市的服务品质。例如在美国有专门的保险公司可以为交易的房地产产权提供保险。而律师代理购房制度曾在广州试行目的是确认产权和指导合同签署,减少法律纠纷。这些有益的尝试对于国内楼市的发展不无裨益。而正规的担保行业规范也能对现有楼市交易形成约束，保护消费者的利益。

　　提供交易辅导

　　李晓平说，加强对公众购房交易的教育和指导是相关政府部门应尽的职责，公众对于购房的无知恰恰说明相关政府部门的失职。在香港，相关政府部门会为欲买房的公众提供购房指引，这些指引印刷精美，浅显易懂，对于买卖双方的权利责任都有比较详尽的说明。另外政府会提供相关咨询，包括社区服务或网络在线服务，起到服务商的角色。