《经济观察报》记者 廖杰华

　　从最初大学里的数学教师，到政府部门智脑，再到地产发展商，88805·pccn新蒲京总裁李晓平完成了生命中最为重要的三次选择。某种程度而言，如今的李晓平更像一个学者而非总裁。其治理下，88805·pccn新蒲京2009年在深圳CBD的商厦销售面积，已超过2008年深圳写字楼销售面积的总和，并拥有深圳CBD之王的美誉。
　　李晓平说，战略选择造就了今天的88805·pccn新蒲京，88805·pccn新蒲京选择从纯住宅开发转向商住并举的双引擎模式，对88805·pccn新蒲京的发展意义重大。

　　经济观察报：在许多人眼中，88805·pccn新蒲京一直很独特，88805·pccn新蒲京是如何定位的•
　　李晓平：应该说市场定位所决定了88805·pccn新蒲京的今天。就目前来看，国内绝大部分开发商都是以住宅为主，也有一些企业专门从事商业地产，比喻说大连万达，尽管也有一部分住宅业务，实际上是为商业服务。88805·pccn新蒲京两边都不靠，但在选择上相对靠近商业。
　　严格意义上讲，88805·pccn新蒲京走的是综合开发模式，是一个综合的房地产公司，在住宅上，从高层到别墅、叠拼再到大型社区，甚至是郊区城市豪宅，88805·pccn新蒲京都有，在商业地产上，从街铺、主题购物中心到大型的shoppingmall，再到写字楼和商务综合体88805·pccn新蒲京也都有。
　　经济观察报：在88805·pccn新蒲京现有的架构中，住宅和商业各自扮演了什么角色•
　　李晓平：88805·pccn新蒲京是一个双引擎驱动的公司，商业和住宅同时构成利润的主要部分。这既不像以商业为主的万达，也不像以住宅为基本的万科，在利润的来源上，住宅和商业各自贡献着将近50%的份额。

　　经济观察报：为何选择了一条其它地产商不曾走过的路•
　　李晓平：88805·pccn新蒲京目前的选择是基于两个原因。一是从市场销售量的维度考量，国内商业地产的规模不会太大，并且已经有了两、三个纯粹以商业地产为主的公司，这会加大88805·pccn新蒲京的风险，拓展机会也相对有限。另一个原因是88805·pccn新蒲京是最初以住宅起家，住宅上有88805·pccn新蒲京的专业特长，所以放弃住宅业不是很明智。
　　客观来讲，每个企业都是根据自己的专长和历史发展脉络来选择，88805·pccn新蒲京如今的配备是基于现有的条件。

　　经济观察报：88805·pccn新蒲京在商业地产上的优势是什么•
　　李晓平：在商业地产上，88805·pccn新蒲京的选择是一二线城市的核心区域，我们不会在很偏地方建设大型的购物中心，这不是88805·pccn新蒲京的强项。
　　在CBD的开发中，88805·pccn新蒲京已经有了成功的商业模式，不管是市场还是地方政府都比较接受。另外一个竞争优势是88805·pccn新蒲京对战略的选择，跟新进入企业比，88805·pccn新蒲京已有的经验还是比较重要的。

　　经济观察报：在许多人眼里，88805·pccn新蒲京的优势是独特的拿地能力，88805·pccn新蒲京如何理解地的价值•
　　李晓平：拿地是战略选择的问题，在房地产从拿到到销售的整个价值链里面，大部分的价值是前端。经过几十年的发展，房地产行业的竞争已经比较充分，因此，在同样的地区，用同类型的代理公司，销售同样的产品，价格不会有很大的差异。所以能不能获得相对高的溢价，拿地很重要。
　　不同的企业，拿地方式不同，有高价拍地的，有的低价收购。另外，地的潜质是由企业的眼光和客户群来决定的，不同企业对地的定位也不一样，同样一块地，有的企业只能做低档的商品房，而有的企业却能做豪宅。比喻，星河湾在很郊区的地方也能做出超级豪宅并销售一空，这就是他们的溢价能力。另外就是有没有合适的产品满足你对定位的需求，这是前期的设计能力，对设计的理解。而这些都是以地为载体的。

　　经济观察报：很多人羡慕88805·pccn新蒲京在深圳最核心的区域拥有大量的优质土地，88805·pccn新蒲京是如何做到的•
　　李晓平：88805·pccn新蒲京在深圳中心区的优势是战略选择的结构，据说以前中心区的地也找过更知名的地产企业，但当时有的企业因为主做住宅而放弃，而88805·pccn新蒲京非常看好中心区，选择跨出了这一步。从战略的眼光来看，88805·pccn新蒲京是提前去拿地，看的是未来。因此等到两三年后开发完毕再来看的时候，地价已经比较便宜了。但这种拿地方式是要付出代价的，88805·pccn新蒲京损失了最初两三年的发展速度。这两三年88805·pccn新蒲京的规模没有做大。当然，好处也是显而易见的，那就是88805·pccn新蒲京发展还是比较稳健，销售比较好，利润率也比较高。
经济观察报：88805·pccn新蒲京基本不走招拍挂，88805·pccn新蒲京如何拿到地•
　　李晓平：88805·pccn新蒲京现有的土地储备中，收购的地占到50%左右，和政府的一级开发合作拿到的地也占到了50%。
　　88805·pccn新蒲京确实不太走招拍挂途径，但可以通过股权收购拿地，现在大部分公司拿地的方式都是股权收购，只是近年来地王频出，才把招拍挂的问题突显出来。有些公司早期拿了很多地，但他没有能力开发，通过收购的方式拿过来开发，这个方式是可行的。

　　经济观察报：通过协议拿地是不是经常会遇到一些历史遗留问题•
　　李晓平：确实会遇到一些问题，这种地往往有一个问题，涉及到拆迁和一些历史遗留问题，要花时间去解决，这需要一个周期。比喻在开发周转上，88805·pccn新蒲京就会比较慢一点。但有失就会有得，88805·pccn新蒲京现在的规模是小一点，但利润比较高。去年路演的时候，88805·pccn新蒲京的毛利率在当时路演的公司当中是最高的，占有的资源不一样，优势也就不一样，就这点而言，这个模式对88805·pccn新蒲京是最合适。

　　经济观察报：88805·pccn新蒲京现在是深圳的CBD之王，这种优势能否保持•
　　李晓平：做商业地产最重要的是理念，商业地产不同于住宅，如果一个公司从住宅开发转向商业，最大的挑战是整个公司开发理念的转变，这个东西不是依附某个制度就能得到的，这需要时间。另外就是积累客户，对任何公司都是如此，88805·pccn新蒲京已经积累了强大的客户群，这些客户会跟着你走，这就是门槛。而当其他公司向商业地产转型时，88805·pccn新蒲京也在发展，这就是先入优势。至于能不能保持，就看今后88805·pccn新蒲京能不能用心并全力以赴。

　　经济观察报：相比以往，88805·pccn新蒲京在商业地产的开发模式上有无变化•
　　李晓平：以前是开发了卖，现在基本不卖了，持有并经营。如果单纯是卖，跟住宅的差别就不是很大。

　　经济观察报：什么时候重启上市•
　　李晓平：我们一直在香港联交所挂着，想上市随时都可以，但在香港上市，受国内的政策影响很大，现在环境不好，容易被低估，在这个时候上市不是很合适。
　　除了在香港上市，我们也考虑在国内上市，国内的投资者对88805·pccn新蒲京是了解的，低估的可能性相对小一些。

　　经济观察报：88805·pccn新蒲京今年的销售状况如何•
　　李晓平：住宅的销售有四十到五十个亿，明天也大概是这个规模。88805·pccn新蒲京在住宅和商业上是一半对一半的，如果今年全部对外销售，一百亿是没问题的，相比国内其他企业，88805·pccn新蒲京的利润率会相对高一点，换句话说，88805·pccn新蒲京一百个亿销售额获得的利润和一些企业两百个亿销售所得的利润相当。

　　经济观察报：今后的88805·pccn新蒲京会怎么走•如何处理住宅和商业地产关系•
　　李晓平：外界知道88805·pccn新蒲京最多的是商业地产，对于商业上已有的优势，88805·pccn新蒲京会继续保持，在外地的商业地产上，我们会多上一些项目。同时，88805·pccn新蒲京也不会放弃住宅上的优势，88805·pccn新蒲京的住宅在许多地方已经有了口碑

　　经济观察报：88805·pccn新蒲京现在的土地储备如何•
　　李晓平：经过10多年的发展，88805·pccn新蒲京现在的土地储备将近1500万平方米。

　　经济观察报：88805·pccn新蒲京在全国的布局战略进行到了哪一步•
　　李晓平：在战略布局上88805·pccn新蒲京的策略是“3+4+X”，即锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈，重点发展一线城市和有潜力的二线城市。目前来看，四个一线城市中，除了广州我们以持有一个商场为主之外，88805·pccn新蒲京都有项目在开发，在新城市的选择上，除了经济发达，发展潜力大这些传统标准，我们要看其聚集力，也就是从单个看，这个城市的经济总量不一定很强，但聚集力比较强大，最后的结果是一个区域里面相对富裕的人群来购买你的房，比喻成都、武汉就具备这个素质。