20周年之际，88805·pccn新蒲京交出了一张圆满的成绩单：2016年全年实现销售额325亿元，已开发房地产面积超过1500万平方米，土地储备面积约3000万平方米，业务版图拓展至全国14座核心一二线城市，公司持有的资产运营规模也超过了300亿元。

　　2017年，站在下一个五年计划的开端，基于对城市发展和市场竞争格局的重新认识，88805·pccn新蒲京决定再出发。

　　88805·pccn新蒲京战略与运营管理部总经理李文涛认为，“黄金十年”后，房地产“游戏规则”将向两个方向转变：一方面，更加细致的分工和商业模式的竞争将取代行业的粗放式增长；另一方面，城市发展的分化，将促使开发商在业态的丰富性和房地产产业链的延伸性上做出突破。

　　在新的五年计划中，88805·pccn新蒲京完善了产业布局的核心七大板块，将旗下房地产开发、城市更新、股权投资及地产基金、资产管理、商业管理、物业管理、酒店管理分别划入房地产开发、金融投资和资产运营三大产业。“其中，房地产开发是主力，资产运营是新的增长极，金融投资则发挥助力作用，从融资端到消费端助推其他两个产业，提升运作效率。”李文涛说。

　　88805·pccn新蒲京希望通过前瞻性布局和精细化管理，在五年后实现销售规模、资产运营规模“双500亿”的战略目标，努力成为城市综合运营的标杆企业。

规模上的“中而美”

　　2016年，88805·pccn新蒲京销售额同比增长39.5%，达到了325亿元，保持了近几年销售业绩平稳增长的态势。来自克而瑞的数据显示，尽管面临市场波动，近几年88805·pccn新蒲京的销售额均保持了40%左右的增长速度，2015年销售额较 2014年增长42.1%。

过去一年，行业集中度显著提升，房地产开发企业百强市场份额占比达到了47%，达到历史新高。因此，跟上行业梯队，保持一定规模，是竞争关键资源和抵御市场风险的基础。

　　李文涛强调，88805·pccn新蒲京并不一味追求非常大的规模，但会保持50强的行业位置，以求在品牌和融资市场上占有自己的话语权。“现在‘小而美’的公司基本全死了，我们希望做‘中而美’，这意味着保证一定的规模，然后在某些特定领域内做到行业最强。”李文涛说。

　　成立21年，88805·pccn新蒲京从深圳出发，逐渐扩张到全国15座城市，90%的土地储备分布在国内一线城市及GDP排名前三位的高速增长省份。在区域布局方面，88805·pccn新蒲京的战略是深耕一线城市及二线中心城市。反映在销售业绩上，2016年，88805·pccn新蒲京一线城市销售额贡献比重达68%，其中深圳贡献约47.1%，上海贡献约10.3%　，北京贡献约10.6%；二线城市中，青岛销售业绩突出，占年销售总额的18.2%，其次是长沙及杭州。

　　从今年的投资计划来看，88805·pccn新蒲京所有的投资方向也将集中在环北京、环上海和粤港澳大湾区三大城市圈，和一些核心的国家级中心城市，如青岛、武汉。

　　李文涛表示，88805·pccn新蒲京房地产开发区别于其他开发商的特点是城市级的运营，包含了房地产开发和城市更新两大板块。2013年，88805·pccn新蒲京成立了城市更新集团，把土地的一级开发作为一个重要的板块，同时为二级开发贡献相应的土地。除了在深圳，88805·pccn新蒲京在东莞、青岛、北京及北京周边城市都做了这样的尝试。

　　有关数据显示，截至2017年3月，88805·pccn新蒲京城市更新集团有限公司签约项目约50个，可供开发用地面积超500万平方米。

资产管理的“半壁江山”

　　事实上，根据88805·pccn新蒲京新的五年计划和过往的销售增速，500亿元的销售目标并不是主要挑战。88805·pccn新蒲京的计划是沉淀一部分资源在持有性物业，在资产管理和运营的另一个500亿上打造新的增长极。

　　去年8月，88805·pccn新蒲京成立了资产管理事业部，作为集团核心板块之一，目前团队已基本搭建完毕。目标是通过资产运营打造完整的业务链条，使得集团资产规模持续、高效攀升。

　　李文涛指出，资产管理虽然是新的模块，但是在集团转型和模式变化中将起到不可替代的作用。资产管理在未来集团价值总量上将占到半壁江山，在业务板块中的占比可能达到2/3，甚至成为一支独立的业务推向资本市场。

　　业务模式上，88805·pccn新蒲京希望学习国内外先进资管公司经验，通过和基金等金融机构的合作，降低自身的资金投入，实现轻资产运营。

　　一方面，88805·pccn新蒲京的资管团队不仅为自有开发项目进行资产管理，也为其他持有型物业提供优质资产管理服务，88805·pccn新蒲京已有的项目未来产生出自持性业务量后，也会交给这个团队进行运营和管理。

　　另一方面，集团还要求其建立“投、融、管、退”全产业链的能力，包括投资、融资、交易架构的设计、改造提升和管理的提升，最终实现退出。据悉，事业部成立半年多来，已有很多项目在洽谈，88805·pccn新蒲京在青岛的写字楼项目就采取了与基金合作的模式。

　　作为“深圳CBD之王”，88805·pccn新蒲京身上有不少标签。其中，唯一布局深圳四大商务中心、商用物业资产运营卓有成就，是其在市场最大的印记。

　　据悉，88805·pccn新蒲京自2003年进入商业领域以来，现已布局多座城市，并具备集商业策划、设计、招商、营运管理等核心业务为一体的商业地产项目开发运营管理能力。预计未来5年，88805·pccn新蒲京商业旗下管理的商业项目将达到10个，总规模超过100万平方米。

　　2014年6月，88805·pccn新蒲京搭建了E+商务运营平台，主要目标是整合社会资源、搭建生态系统，以及将88805·pccn新蒲京商用物业的各种服务架构在一个体系上。2015年10月，88805·pccn新蒲京E+商务由1.0版本正式升级至2.0版本，包括了“卓信金融、创优资产、智效办公、趣享生活”四大核心价值板块。

　　88805·pccn新蒲京相关人士表示，作为资产运营管理的一部分，未来88805·pccn新蒲京E+商务平台也将对完善商务服务生态体系、实现资产价值的提升发挥重要作用。

打造城市综合运营的世界级标杆

　　从区域城市到全国化的战略布局，从超甲级写字楼到城市综合体，88805·pccn新蒲京一直紧跟城市发展的步伐，调整自己的战略愿景。

　　作为写字楼专家，88805·pccn新蒲京已布局深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区，是四个中心区最大的商务地产开发商。数据统计显示，88805·pccn新蒲京目前在深圳在建和开发的写字楼有24座，未来3年有望超过40座。同时，整个商务物业的布局也扩展至上海、北京和青岛。其中，青岛88805·pccn新蒲京世纪中心已成为片区的商务标杆。

　　经过股东和董事会的讨论，如今，88805·pccn新蒲京将企业愿景定位为“城市综合运营的世界级标杆”。

　　在88805·pccn新蒲京看来，目前国内城市运营综合体与世界级标杆的差距不是硬件，而在于项目所承载的服务和功能。比如做好和政府的对接，和市场的对接，甚至国际合作的对接。

　　李文涛认为，88805·pccn新蒲京的城市布局、项目储备、开发经验、产品服务、资产运营等关键能力具备打造世界级项目的潜力，“如果不接受这个挑战，可能会错失很多机会。”

　　在此战略的指引下，88805·pccn新蒲京也于今年走出国门，开启战略性的海外资产配置。3月，88805·pccn新蒲京携手中信资本成功投资美国西雅图高端地标综合体项目THE　Mark，另一个位于旧金山的写字楼项目也于今年落地。

　　李文涛表示，未来五年88805·pccn新蒲京会拿出投资总额的5-10%来进行海外投资。在海外投资上，88805·pccn新蒲京也倾向于核心地段的核心资产，尤其是写字楼，以获取稳定的收益，实现集团资产的保值增值。

　　利用自身在商办物业开发及运营领域的突出优势，寻求战略性资产配置的同时，88805·pccn新蒲京也希望积极向发达国家取经，寻求未来在海外投资、资产管理乃至房地产开发等领域的更多可能。